Superficie construida
Oficialmente el tamaño de la vivienda se obtiene aplicando el coeficiente que cada piso tiene sobre el tamaño construido de la vivienda, eso es lo que se entiende como “superficie construida” y comprende tanto la parte de la vivienda de uso privado, como la propia vivienda y los trasteros y garajes si los tuviera y la parte de uso común que le corresponde a la vivienda, del portal, escalera, vivienda del portero si la hay, etc.
Esta superficie se registra oficialmente en la inscripción del Registro de la Propiedad en el momento de efectuar la segregación de la vivienda de la casa en conjunto de forma que no quede nada fuera de la propiedad privada o común de todos los propietarios del edificio. La importancia de este dato es grande, en función de el , se calcula el IBI que grava la vivienda, dan los datos los créditos y en última instancia si se decidiera derruir la vivienda, indicaría la participación que tendría cada propietario en el solar resultante.
Esta superficie es pública, es decir, cualquiera ciudadano puede ir al Registro de la Propiedad, y previo pago de unos 3 €, recibir una “Copia Simple” con los datos de la vivienda que se solicite, propia o ajena, donde se refleja no solo su “superficie construida”, sino las cargas que gravan la finca como hipotecas, y servidumbres de cualquier tipo que tengan. Por ejemplo si tenemos curiosidad por saber la superficie de “Villa Meona”, podremos solicitar la correspondiente copia simple y no solo sabremos la superficie construida, sino si la propiedad está a nombre de Isabel Preysler o de Miguel Boyer y si pende alguna hipoteca sobre ella.
Por tanto si no sabemos cual es la “superficie construida” legal de nuestra vivienda, basta que solicitemos una copia simple de nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad y nos entregaran el dato. .
Superficie Útil
La gente no paga por poseer una parte del portal, ni de la carbonera de la calefacción central. por tanto hay otro dato básico que es la “superficie útil”, o superficie de uso privado que tiene la vivienda propiamente dicha, sin contar trastero plazas de garaje y otras dependencias que no son concretamente la vivienda en sí..
Sobre lo que es superficie útil, hay auténticas discusiones bizantinas, yo y otros muchos consideramos superficie útil la superficie medida según los siguientes criterios.
El espacio marcado por el polígono que forman las paredes exteriores de la casa, medido por su lado interior a la casa, restando la superficie de los muros de carga y de los pilares de hormigón si existieran, así como la superficie que no alcanza el metro y medio de altura en las zonas abuhardilladas, y sumada la mitad de la superficie de balcones y terrazas descubiertas.
Como se ve no es fácil definir ni medir lo que es la superficie útil. Para evitar discusiones interminables, suelo realizar un croquis a escala de la vivienda en papel cuadriculado, de modo que cada cuadrícula equivalga a 0,25 metros y lo entrego al posible comprador, y que sea el mismo el que calcule la superficie útil según su criterio que yo seguiré utilizando el mío.
Problemas, mentiras y exageraciones.
La cosa se complica aun más por dos motivos, tradicionalmente se ha mentido al Registro de la Propiedad al declarar el tamaño de las construcciones y además la gente tiene tendencia a exagerar el tamaño de las viviendas en los anuncios.
Ha sido una inveterada práctica, que se pierde en la noche de los tiempos, declarar oficialmente un tamaño de la vivienda que no se corresponden con la verdad. Para mayor INRI, unas veces se ha declarado de más y otras de menos. Los motivos son variados y siempre relacionados con problemas fiscales u ordenanzas urbanísticas. Por ejemplo, muchas casa antiguas tiene un tamaño real mayor que el declarado, porque los impuestos se pagaban en función de la superficie declarada y la gente por ello tendía a declararlas las viviendas más pequeñas.
Mas modernamente las ordenanzas urbanísticas limitan la superficie habitable de las viviendas, así que los constructores, oficialmente, hacen viviendas de ese tamaño, pero dejan semisótanos y sobre todo, bajo cubierta en condiciones de fácil habitabilidad y es un secreto a voces que se pueden añadir a la casa con la ayuda de un tramo de escalera o una escalera de caracol, que se coloca en un sitio n sitio que ya los promotores han previsto. Igual pasa con las terrazas cubiertas, los patios cubiertos, los sobreáticos tabicados, etc..
También ocurre lo contrario, en viviendas de precio tasado el tamaño declarado sobrepasa claramente el real, de forma que el precio real de la vivienda por m2 no era tan bajo como se indicaba oficialmente. Igual ocurre en viviendas de venta libre, que el constructor las declara con menor tamaño, con el fin de tener derecho a subvenciones previstas para viviendas más modestas que las realizadas, de forma que una vez vendidas aparecen espacios, sobre todo en sótanos u garajes, que los vecinos se reparten como plazas adicionales de sus coches o trasteros no declarados..
Todas estas incongruencias hacen que sea poco fiables los datos del tamaño de la vivienda y si bien en construcciones normales, la diferencia entre metros construidos y útiles suelen tener una diferencia dentro de un rango aceptable, en viviendas de cierto lujo, estas diferencia alcanzan cifras esperpénticas, así te encuentras a veces viviendas con 90 m2 útiles, que se declaran con 130 m2 , pues suman la superficie de las plazas de garaje, trasteros, e incluso la parte proporcional de los bajos diáfanos de la vivienda.
¿Qué superficie ponemos?
Además la gente exagera claramente la superficie de los pisos en los anuncios. En estas condiciones ¿Que superficie ponemos a nuestra casa en el anuncio?.
Pues depende. Lo que siempre hago es por lo menos, enterarme yo de los tamaños de la vivienda, la “superficie construida”, sacado de la “Copia simple” del Registro y la “superficie útil”, midiendo como he indicado, la superficie de la vivienda a partir del croquis cuadriculado que he hecho a escala.
Superficie anunciada
Voy a definir una nueva superficie que denominaré “superficie a anunciar”, que como su nombre indica, es la superficie que declararé en el anuncio. Si la superficie construida supera a la útil en un valor que no excede el 20 %, doy como “superficie a anunciar” la útil aumentada en un 20%. En el caso que la diferencia sea superior, trato de buscar la razón, si hay trasteros o plazas de garaje no inscritas por separado en el registro, resto la superficie de esas dependencias y si con ello consigo cuadrar la “superficie construida” que corresponde a la vivienda y la “superficie útil”, actúo como en el caso anterior y considero la “superficie a anuncias “, la útil mas un 20%.
En el caso que aún así, la diferencia de ambas cifras sea muy exagerada busco un valor intermedio que no sea ni la “superficie construida de la vivienda” mi solo el 20% de exceso de la superficie útil. La “superficie a anunciar” será la que declare en los anuncios en Internet donde solicitan la “superficie construida” y la que aparezca en folletos y otros documentos que haga para la venta del edificio..
El precio por m2
Cuando uno propugna la honradez con el comprador como una de las armas de venta, necesita justificar el engaño que se comete a la hora de declarar la superficie de la casa.
La excusa es que todos lo hacen y ya dije que soy “honrado pero no tonto”. Mucha gente ordena las viviendas seleccionadas en función del precio por m2. Si eres honrado al máximo y sobre todo, si declaras como superficie la “Superficie útil” en vez de la construida, tu vivienda será injustamente relegada al fondo de la lista con el precio por m2 más caro, aun que su precio real por m2 no difiera del de las demás casas de su categoría.
Considero que esta argucia coloca a mi piso en igualdad de condiciones que el resto de los pisos y que no se perjudica con un purismo excesivo. Pese a todo, compenso esta “flaqueza” declarando en el texto libre que tienen los anuncios en Internet, la superficie útil real de la vivienda así como las de otras dependencias de uso privativo de forma separada.
Capítulos de esta serie
1 – Donde anunciarse
2 – Actitud ante el cliente
3 – Ocultar o enseñar la dirección
4 – El tamaño de la casa
5 – Fotografiar la casa
6 – Como hacer las fotos
7 – Imágenes para los anuncios
8 – Como hacer que destaque el anuncio
9 – Argumentos de venta
10 – Como redactar las observaciones del anuncio
11 – ¿Qué precio ponemos?
12 – El precio anunciado
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