Comenzamos hoy una nueva serie dedicada a presentar un sector del mundo inmobiliario que, por lo general, sólo conocemos desde el otro lado del mostrador: la complicada labor del promotor. Normalmente, el promotor suele ser para nosotros esa persona que a la que hacemos responsable de las deficiencias que nos encontramos al comprar nuestra nueva casa, y que a menudo intenta defenderse alegando que es culpa del constructor. Pero desde aquí, de alguna forma, queremos reivindicar la difícil tarea que desempeña y, quizás, ayudar a que sea mejor comprendido.
De entrada, quiero aclarar que lo que cuento es con conocimiento de causa, puesto que se puede decir que he sido promotor «amateur», si es que existe tal cosa. Si promover una única vivienda ha sido duro, me da una idea bien fundada de lo que puede llegar a convertirse el día a día de un promotor residencial, al multiplicar esa tarea por más de cien.
El primer paso para la creación de una nueva promoción residencial suele ser la de plantear el objetivo a alcanzar. ¿Va a ser una promoción de viviendas de lujo, que buscan calidad frente a cantidad? Si es así, la cantidad de recursos a desplazar será menor, pero nos encontraremos con clientes mucho más exigentes y materiales más costosos, y además las viviendas serán más difíciles de vender puesto que su precio será elevado. ¿Vamos a lanzar una urbanización con muchos pisos a precios más reducidos? Pues entonces trabajaremos con materiales más económicos, pero la duración de la obra, el personal a emplear y la cantidad de material serán más altos, y aunque las viviendas serán más económicas, también habrá que encontrar un mayor número de compradores.
En cualquiera de los dos casos, habrá que encontrar el suelo adecuado, puesto que las necesidades en cada caso son muy diferentes. Pero claro, a veces contamos ya con un suelo que hay que desarrollar, lo que simplifica la decisión, o la limita según se vea. En ambos supuestos, el terreno y su entorno pueden llegar a forzarnos a un tipo de promoción que no siempre es la que al promotor le saldría más a cuenta.
Con la entrada en vigor del DB-HR, Documento Básico de Protección contra el Ruido del Código Técnico de la Edificación (CTE), además se añade una nueva variable: nuestro precioso y bien ubicado solar puede tener niveles de ruido ambiental que impidan la construcción de viviendas en parte o incluso en su totalidad. Aunque un suelo esté calificado como residencial, si no se cumplen los objetivos de calidad acústica para zonas residenciales, este documento impide que se construya para tal uso, y nos veamos obligados a darle uso comercial o a rompernos la cabeza para tratar de reducir los niveles de ruido. A veces, esto puede lograrse con una inteligente distribución de zonas verdes, pantallas o lomas, y un buen enfoque en la planificación de los edificios, pero en casos extremos puede llevar a descartar por completo la construcción de viviendas en una parcela.
Cómo veis, ya nos estamos enfrentado a problemas que pueden ser irresolubles, ¡y ni siquiera hemos empezado a redactar el proyecto!
En CienLadrillos: La acústica en el CTE marea a los arquitectos