Ayer estuve repasando con sumo interés el Blog de Jesús Barrio, que mezcla un mundo que me interesa aunque como aficionado, como es la tecnología, con otro que creo que conocer de un modo más profundo como es el inmobiliario. He tomado nota de unos cuantos posts para irlos comentando en los próximos días, pero no quería dejar pasar el tiempo sin comentar uno especialmente interesante.

Me refiero al titulado «Encuesta: ¿Crees que la información del titular registral debería ser de carácter público?». La primera vez que leí el titular me quede un poco sorprendido, pues si algo hace el Registro es difundir la titularidad registral, haciéndola pública. Sin embargo, y aunque no comparta exactamente el modo en como titula Jesús, de la lectura del post en cuestión, así como de otro previo que explica como busca las titularidades registrales, del que ya se hizo eco este blog, me ha quedado clara su inquietud. Creo que es un tema con la importante relevancia para comentarlo y darle alguna vuelta.

• En primer lugar darle una solución a Jesús, o al menos mi solución. Cuando dice que el Registro siempre te pide datos personales para localizar una finca creo que es muy matizable. No es el Registro el que te lo pide, es la página web del Colegio de Registradores a la que accede Jesús. Y es que esta página tiene sus limitaciones. Si en vez de recurrir a ella uno va directamente al Registro de la Propiedad físico correspondiente y solicita por la dirección la titularidad de una finca, el Registrador, al menos los que yo conozco, se la dan. Más de una vez he tenido que recurrir a este sistema, así como al de ir pidiendo las fincas por numero de finca registral, partiendo de una ya conocida y colindante. Por tanto, el Registro físico por dirección o por número registral de finca te facilita los datos.
• Lo que no tengo claro es que el Registro correspondiente los facilite por referencia catastral, que creo que es una mejora interesante. El problema viene, cuando a pesar de la presión unificadora del legislador, Catastro y Registro tienen dificultades de comunicación. Sus finalidades son distintas, el modo de acceso de la documentación también, etc. Me alegra el esfuerzo unificador, y la aplicación de las nuevas tecnologías que esta desarrollando el Catastro. Sin embargo, mi experiencia como usuario es que el funcionamiento del Catastro es mil veces peor (pero eso tocará en otro post). Lo que quiero decir es que dicha referencia catastral, en muchas ocasiones, no nos permitirá avanzar por el Registro.
• Según entiendo yo la propuesta de Jesús lo que busca es que directamente por Internet tengamos acceso al nombre de los propietarios de la finca. Del mismo modo que accedemos a la oficina virtual del Catastro, pinchar un poco más allá sobre la misma finca y et voilá, ahí que tenemos los datos personales del propietario. Supongo que quien puede lo más puede lo menos, y también estaría de acuerdo en que se publicasen las cargas financieras, urbanísticas, etc…que pesan sobre dicha finca.
• Yo tengo mis dudas, como ya he dicho. Para entenderlo, o mejor dicho, entenderme, partamos del marco legal actual. El art. 221 de la LH habla de la publicidad formal del Registro. Manifiesta que el contenido del Registro es público para todo aquel con interés conocido en averiguar el estado de los bienes y derechos inscritos, y que esto se hará mediante exhibición de los libros, nota simple informativa o certificación. Pero ojo, dicho interés debe ser valorado por el Registrador, que puede en su caso no considerarlo adecuado (vemos aquí una primera salvaguarda). En principio se presumen acreditadas las empresas inmobiliarias, los detectives y las entidades públicas, y una serie de fines (tributarios,hipotecarios, etc) aunque se suele tener bastante maga ancha. Pero lo que esta expresamente prohibido es atender consultas en masa o indiscriminadas (segunda salvaguarda).
• ¿Por qué estas salvaguardas? Básicamente se trata de proteger, en la medida de lo posible, los datos personales de los propietarios de los inmuebles. Protección que no puede ser total, dado el carácter público de los Registros, pero si que puede evitar abusos. Pensemos en lo fácil que resultaría una acción comercial agresiva sobre una zona concreta. No creo que esa sea la misión de los Registros, el facilitar la vida a los intermediarios profesionales. Los Registros tienen el poder que tienen porque buscan preservar la seguridad jurídica. En el caso norteamericano que explica Jesús, los Registros no son Registros de Fincas, son Registros de Títulos, y la protección jurídica que tiene quien se fíe de ellos es mucho menor que la española. Y es que, para mi, los Registros no son intermediarios en una operación inmobiliaria, son garantes de la misma.
• Por último no me resisto a a señalar que la tendencia en la práctica registral, de acuerdo con la normativa y su espíritu, es a ir limitando a lo estrictamente necesario dicha publicidad. Antiguamente, cuando pedías una nota simple de una finca, lo habitual era fotocopiarte el libro (nota literal y a lo bestia), con lo que uno se acababa enterando de una serie de datos, de los anteriores y de los actuales propietarios que, dicho sea de paso, en el 90% de los casos no parecía procedente (aunque te pudiese venir muy bien, y en ocasiones resolviese algún embrollo). Hoy por hoy, e todos los Registros que conozco esta práctica ha desparecido. Te facilitan una nota con los datos concretos necesarios para la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.

Si, yo también comparto con Jesús que nos vendría fantástica dicha medida. Pero, por el interés general no la veo conveniente, y afortunadamente no parece que por ali vayan los tiros. Y es que ya puestos, ¿Por qué los Registros? Que de dicha información directamente el Catastro.

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