Fue Disraelí aquel brillante político que lo enunció por primera vez. Hay tres clases de mentiras. Las mentiras, las malditas mentiras, y las estadísticas. Todo un ejercicio de provocación para señalar las limitaciones que nos ofrecen los datos estadísticos para comprender nuestra realidad, máxime cuando son sumamente maleables en manos de los políticos, y en general, de las partes interesadas. Y como no podía ser menos, todo ello se refleja también en el sector inmobiliario-residencial. Algo de éllo he pensado cuando he leído el post de Alejandro.
Durante años, hemos venido contemplando la disputa a propósito de la valoración de los activos inmobiliarios, de los precios que se cruzaban en el mercado, etc. Se ha puesto en la picota a tasadoras, entidades financieras, inmobiliarias, etc. Se han buscado alternativas de lo más tradicional (y limitado diría yo), hasta las más avanzadas (e igualmente limitadas). Lo cierto es que la opacidad de las transacciones, la existencia de sumas de dinero no declarado, la dicotomía entre el el valor de venta real y el valor de tasación, todo ello ha distorsionado el mercado y la apreciación que tenemos del mismo. Pero esta discusión, como digo, es vieja, y no es noticia.
Lo que me extraña es que a estas alturas, y cuando durante años se ha habla de un exceso de viviendas en construcción frente a la demanda real, nadie se plantee realmente si en ese ámbito las estadísticas son correctas. Partiendo de lo más básico, ¿sabemos realmente cuántas viviendas hay en España?. Incluso afinando más, ¿podemos conocer cuanta vivienda vacía y realmente disponible hay en España? Lo dudo.
Salvo que alguien me corrija, tengo la sensación de que los datos sobre vivienda existente en España se alimentan de dos fuentes fundamentales. El Registro de la Propiedad y el Catastro. Cruzando estos dos datos es como se realiza un aproximación al número de viviendas que pueblan la piel de toro. Rara es la vivienda que no conste en ninguna de las dos, especialmente en el Catastro. Parece sencillo, ¿no? Pues no, en absoluto.
- Resulta curioso que, los críticos con la burbuja inmobiliaria, que son especialmente beligerantes con la vida útil de las viviendas para cirticarlas como alternativa de inversión, se olviden de este dato a la hora de echar cuentas (es evidente que es por interés). Si señores, la vivienda tiene una vida útil, y si no se introduce una fuerte labor de mantenimiento y de mejoras, esta no creo que llegue mucho más allá de los 70-80 años. Estoy hablando de pura ruina física, de puro abandono. Incluso diría que, esta por ver como, materiales relativamente nuevos, como el hormigón, envejecen con el paso del tiempo. Esta muy por ver. Pero vamos, basta ojear algunas noticias para ser conscientes de la inmensa cantidad de vivienda inhabitable. Y estoy seguro que todas ellas computan en dichas estadísticas.
- A medio camino de esta situación se encuentran aquellas viviendas obsoletas social/económica/tecnológicamente. Viviendas, o más bien infraviviendas, con una antigüedad ya considerable a cuestas, que no se caen, pero que están fuera de mercado, o casi. Viviendas que resultan incompatibles con los avances mínimos exigidos y exigibles en el siglo XXI. Viviendas de 6 alturas donde no se puede colocar un ascensor, viviendas cuyas dependencias incumplen la normativa urbanística vigente, especialmente grave en temas de salubridad y seguridad. Viviendas fruto, en buena medida, del desarrollismo de los 60, inviables hoy en día. Estas también computan en las estadísticas.
- Y luego están las viviendas que son perfectamente habitables, pero o que no estan vacias en un sentido amplio del termino (segunda o tercera residencia de veraneo, piso de estudiantes de los hijos, etc…) o que el mercado las ha orillado por la via de la falta absoluta de demanda. En este último caso estamos hablando de de zonas de las cuales el futuro se ha olvidado, lugares que en su día dejaron de ser un polo de atracción de gente, y que se han ido convirtiendo en pequeños pueblos fantasmas. Que se lo digan a determinadas poblaciones de Castilla León, Castilla La Mancha, Galicia, etc…
No. No creo que sea nada fácil el saber cuanta oferta real de vivienda disponible hay en el mercado. Ni tanto ni tan calvo, diría yo.
Otro día hablaremos de la Demanda.
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Foto | JCKham