Cuando se está estudiando contratar una hipoteca es muy común encontrarse calculadoras de las cuotas a pagar. En dichas calculadoras se introduce la cantidad a pedir, el tipo de interés y el plazo, y automáticamente aparece la cuota a pagar mensualmente. Si la calculadora es además un poco más avanzada, desglosará en todas las mensualidades a pagar la parte de la cuota que corresponde al pago de intereses y la parte que corresponde a amortizar el préstamo. Y si se presta un poco de atención se ve que en las primeras cuotas a pagar casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi toda la cuota corresponde a la amortización. Por ejemplo, en una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4%, las cuotas serían de 1432,24 euros. El primer pago correspondería a 1000 euros de interés y 432,24 euros de amortización, mientras que el último pago correspondería a 4,76 euros de interés y 1427,49 euros de amortización.
Esta distribución de la cuota no es ni mucho menos arbitraria. Corresponde al sistema de amortización de cuotas constantes, también llamado sistema francés.
Para calcular la cuota mensual y la distribución de intereses/amortización hay que contar con una serie de premisas. Primero, que la cuota a pagar sea constante durante todo el plazo. Segundo, al finalizar el plazo la hipoteca debe estar pagada. Estas dos premisas parecen bastante lógicas, triviales. La tercera premisa, no menos importante, al menos para el banco, es que cada mes se paguen los intereses de la cantidad que queda por amortizar. Por tanto, como al principio tenemos que amortizar todo el préstamo, los intereses son muy altos, y según pasan los años los intereses son menores. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio se amortiza menos cantidad del préstamos, y al final más. Siguiendo con el ejemplo anterior de los 300.000 euros a 30 años al 4%, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. Y el 4% anual de dicha cantidad son 12.000 euros. En el primer pago mensual habrá que pagar una mensualidad de dicha cantidad de intereses, es decir, 1000 euros. El resto de la cuota es amortización (432,24 euros). En cambio en el último pago queda por amortizar 1427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10 euros, cuya mensualidad (simplemente dividir entre 12 meses) es de 4,76 euros. El resto de la cuota es amortización, que como es la última cuota, corresponde al total que queda por amortizar (1427,49 euros).
Otra forma posible de amortizar un préstamo o hipoteca sería que todos los meses se amortizara la misma cantidad. Pero claro, como el banco quiere que todos los meses se paguen los intereses de la cantidad que queda por amortizar, al principio las cuotas serían mayores, y al final del plazo menores. La consecuencia de tener una cuota constante es la distribución interés/amortización variable.
Siempre que se varíen los tipos de interés, se amortice una parte del préstamo fuera de las cuotas o se varíe el plazo del préstamos habrá que recalcular la couta mensual. Y por supuesto, por mucho que se amplíe el plazo del préstamo siempre habrá que pagar los intereses, aunque se acuerde con el banco no amortizar nada (para 300.000 euros a 30 años y al 4% el mínimo a pagar es de 1000 euros al mes).
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