Una nuevo concepto comienza a sustituir al ya gastado de la “burbuja inmobiliaria”, el “embalsamiento de la demanda“. Según esta teoría, el actual parón de las ventas, y en especial, el acentuado descenso ocurrido después del verano, no responde tanto a la inexistencia de compradores con capacidad económica para afrontar los precios actuales, como que quienes hubieran comprado en condiciones normales, se abstienen de hacerlo a la espera de una posible bajada de precios.

Opinan los expertos que muchos potenciales clientes sin especial urgencia por comprar, como personas que piensan cambiarse a una vivienda mejor, pequeños ahorradores con deseo de invertir en “ladrillos”, potenciales clientes de una segunda vivienda, o compradores de una vivienda con la finalidad de dar mañana un hogar a sus hijos, etc. etc., se abstiene de comprar hoy, a la espera de alcanzar una hipotética bajada de precios y así mantendrán, hasta que se convenzan que los precios han alcanzado suelo y comienzan nuevamente una remontada.

Se plantea pues la actual situación del mercado como un pulso entre quienes desean comprar pisos, pero no tiene especial prisa y los promotores, que tiene pisos sin vender y cada vez se encuentran más agobiados con el vencimiento de sus créditos. Unos aguantan las ganas de comprar y otros se resisten a bajar precios.

Pasan así los días y los meses y mientras aumenta la demanda potencial, el denominado “embalsamiento de la demanda”, pues crece continuadamente al sumarse más y más ahorradores, que no encuentran donde colocar satisfactoriamente sus depósitos, no sube con la misma fuerza la oferta, pues al contrario, los promotores ralentizan, e incluso paralizan, las obras con el fin de reducir las tensiones de su tesorería. Se crea con ello de forma latente y oculta una perniciosa asimetría entre la demanda y la oferta potencial.

Por ello dicen, existe el riesgo, que con el paso del tiempo la presión compradora quede a la espera de comprar, a semejanza de como está el agua de un embalse esperando que se abran las compuertas, y así se mantendrán, no hasta que bajen los precios los vendedores, pues siempre queda la esperanza de una nueva bajada posterior, sino hasta que eso que llamamos opinión pública”, indique que los precios han tocado suelo. Cuando ello ocurra, hay el riesgo que como pasa con el agua, se produzca un “golpe de ariete”, en el que se suma a la presión alcanzada por la altura del agua, la fuerza de la inercia del agua en movimiento, que forma que arrolla cualquier obstáculo que encuentre a su paso.

Los expertos temen que si de repente, los que hoy esperan llegan al convencimiento de que los precios «han tocado suelo”, salgan en tromba a comprar las viviendas, ante el miedo a que otro les “pise” la compra, que desde hace tiempo tienen vista y en espera de compra. En consecuencia se puede crear un “efecto rebote” que suba momentáneamente los precios, para tener posteriores caídas en un porceso de vaivén, hasta que poco a poco las ansias compradoras se equilibren con la oferta creciente.

Temen que esta contención artificial de la demanda lesione gravemente tanto el patrimonio de los promotores que no puedan aguantar el “tirón” como el de los compradores, que tiene hoy mal invertidos sus ahorros a la espera de la compra, para finalizar comprando a malos precios, terminando alejando de este sector al pequeño ahorrador ante la inseguridad del mercado, Por ello consideran preferible que tanto compradores y vendedores encuentren cuanto antes un punto de equilibrio en los precios y se reanuden nuevamente y sin falsa presión las transacciones.

¿Que opinan de esta teoría?. ¿Hay un “embalsamiento de demanda”?. ¿Explotarán las ventas de pronto? ¿Debemos esperar a que bajen los precios, o conviene mantenernos ojo avizor, a la busca de oportunidades que se produzcan actualmente? Un piso a buen precio hoy ¿Es una buena compra o resultará un piso caro mañana?

Intentaré contestar a todas estas interrogantes, en el próximo articulo sobre el tema. Adelanto que las respuestas a estas preguntas no las baso en datos del mercado, pues carezco de ello y los que poseo, sobre viviendas en venta, demanda potencial etc.son escasos, de fuente poco fiable y sesgados por los intereses que defienden cada parte.

En estas circunstancias he preferido fiarme de la “sensación” que tengo sobre el problema como persona que ha vivido muchos años en el sector y ha pasado por otras crisis semejantes. Repito pues, que mi opinión es la de un experto de la “calle” no la de un ratón de laboratorio. Eso si, puedo asegurarles que no defiendo a priori la postura de nadie, ni soy portavoz de ningún grupo, simplemente deseo transmitir mi opinión personal sobre el tema lo mas clara posible a los lectores.

Artículos sobre el «embalsamiento de la demanda»

Expansión
Promotores y banqueros están atentos a la bola de cristal
Más de un millón de viviendas nuevas no encuentran comprador en España
Idealista
La banca cree que la demanda de pisos está embalsada ante una caída de precios
El País
Las inmobiliarias alertan de que hay «una bolsa de demanda retenida
ABC
Bancos y cajas mantienen abiertos los «grifos» del crédito al sector inmobiliario
El Mundo
Alfredo Sáenz: El ‘baby boom’ ya ha cubierto sus necesidades de vivienda