El Arbitraje de consumo no es válido para reclamar rentas o desahuciar

A través de Promein Abogados hemos conocido algunas particularidades sobre la cláusula del arbitraje en los arrendamientos inmobiliarios entre un particular y una empresa, que debemos tener muy en cuenta. La Dirección General de Consumo de Madrid advierte a los consumidores de que resulta una práctica ilegal reclamar una renta o proceder a un desahucio sujeto al arbitraje de consumo. No hace mucho hablábamos sobre el arbitraje inmobiliario y su creciente difusión e inclusión en los contratos inmobiliarios, muchos son los arrendadores que quieren blindar su cobro a través de la inclusión de la cláusula del arbitraje con el fin que antes hemos comentado.

La Dirección General de Consumo de Madrid nos advierte de que este tipo de práctica es abusiva y que además puede declararse nula por un tribunal ordinario de justicia, con lo que la cláusula no serviría de nada. De hecho, existe la intención de poner sanciones económicas a quienes fomenten u ofrezcan este tipo de arbitraje en los alquileres de los inmuebles.

Algo que se debe tener muy en cuenta es el preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 donde se indica que los arrendamientos de vivienda son materia de derecho no disponible por las partes, y por tanto, se trata de materia no susceptible a arbitraje. De hecho, varios Tribunales Superiores de Justicia, magistrados de las Audiencias Provinciales, etc., indican que el arbitraje en los arrendamientos de vivienda no es válido.

Los magistrados indican que en el caso de aceptar el arbitraje en los arrendamientos, se debería aceptar la desaparición de la facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el arrendatario. El texto del artículo es el siguiente:

“Art 22.-Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio.
1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia al tribunal y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará, mediante auto, la terminación del proceso.

El auto de terminación del proceso tendrá los mismos efectos que una sentencia absolutoria firme, sin que proceda condena en costas.
2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el tribunal convocará a las partes a una comparecencia sobre ese único objeto, en el plazo de diez días.

Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.
3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el deshaucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”

Esta norma procesal no se encuentra disponible para arrendador y arrendatario, ya que el primero no podría impedir que el segundo hiciera uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar válidamente a ella antes del proceso. Esta es una de las razones por las que los magistrados excluyen el desahucio del arbitraje.

Lo cierto es que muchos artículos de nuestras leyes (Arrendamientos Urbanos, Enjuiciamiento Civil, etc.) no dan validez a la cláusula del arbitraje. La Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid además de alertar y advertir al consumidor sobre la nulidad de dicha cláusula, aconseja a los inquilinos que indiquen a los arrendatarios que deben modificar esta cláusula, ya que no tienen por qué asumirla.

También denuncian que las asociaciones de arbitraje privado están utilizando publicidad engañosa cuando indican que desaparecen los riesgos asociados al alquiler. Como única solución valida para los arrendadores, propone acudir a la jurisdicción civil ordinaria iniciando los pasos correspondientes, ya sea para el reclamo de las rentas o para el desahucio.